总结：物业管理费是有物业单位直接定价？还是有个政府指导价再由物业根据这个来定价？

物业管理费是有物业单位直接定价？还是有一个政府指导价再由物业根据这个来定价？如果需要让一个片区的物业在现有物业管理费上统一增加一项费用，可以如何操作可以从政府和法律层面说的过去呢？

目前来说有两种方式：物业定价和市场定价，但其实都是通过国家法律法规。

首先，2017年以前，国家对于物业公司有分类，即一、二、三级，根据物业的规模和管理面积区分，就以本人所在陕西及西北地区为例，基本上一般住宅小区物业费在1.0-1.5元每平米左右，当时物业费价格由物业公司按照自身管理情况向当地物价局报批

（类似这个）

（目前标准）

简单说就是你要收多少钱要先符合收费标准，然后向物价局申请定价，符合要求后再进行公示（要挂再小区显眼地方），物业公司就可以正常收取物业费，当然还包括卫生费，代收代缴费用，能耗费，电梯费等等。

但是自2017年后取消物业分级，2018年物价局放开物业费定价之后，一般的做法是在房管局备案时就自行定价，物价局要求必须明确公示，但是对于标准不再强制要求。简单说就是你爱收多少我不管，只要你们业主不来投诉就好，投诉的话，只要正常公示，和备案价一样就可以。

比如，西安目前最高的中大国际九号，物业费每平米9.8元/月，西安曲江W酒店旁的玫瑰庄园小区（江穗物业）物业费8.3元/月。注意，中大国际九号算是公寓类的，但是玫瑰庄园可是住宅啊！

所以目前来说物价局放开物业费定价之后，物业费就开始市场化定价了，再加上2019年9月的物业费改革，不允许物业公司在收取物业费的基础上额外增收其他费用，必然导致物业费的增长。

如果到了南方，普遍价格都在3-5块左右。

如果要提高物业费收费标准，有业委会的，肯定要由业委会召开会议，然后由业主签字，达到二分之一后具有法律效益，可以进行二次公示，并向当地房管局和物价局报备。没有业委会的，一般要求物业自己找业主签字，然后报备。

目前我所知道的，想涨价？难啊

根据地区政策，政府给出物业服务等级标准，和价格区间范围，物业公司根据区间范围约定服务标准后，报物业管理部门审批后合法执行。

一般情况下，普通住宅实行的是政府指导价，非普通住宅实行市场调节价。今日头条

物业服务合同又分前期物业服务合同和物业服务合同，前者是政府指导价而后者是市场调节价。

什么是政府指导价？

物业服务定价成本监审办法第三条　物业服务定价成本监审工作由政府价格主管部门负责组织实施，房地产主管部门应当配合价格主管部门开展工作。

第四条　在本行政区域内物业服务企业数量众多的，可以选取一定数量、有代表性的物业服务企业进行成本监审。

第五条　物业服务定价成本监审应当遵循以下原则：

合法性原则。计入定价成本的费用应当符合有关法律、行政法规和国家统一的会计制度的规定；

相关性原则。计入定价成本的费用应当为与物业服务直接相关或者间接相关的费用。

对应性原则。计入定价成本的费用应当与物业服务内容及服务标准相对应。

合理性原则。影响物业服务定价成本各项费用的主要技术、经济指标应当符合行业标准或者社会公允水平。

第六条　核定物业服务定价成本，应当以经会计师事务所审计的年度财务会计报告、原始凭证与账册或者物业服务企业提供的真实、完整、有效的成本资料为基础。

什么是市场调节价？

物业管理条例第三十四条　业主委员会应当与业主大会选聘的物业服务企业订立书面的物业服务合同。

物业服务合同应当对物业管理事项、服务质量、服务费用、双方的权利义务、专项维修资金的管理与使用、物业管理用房、合同期限、违约责任等内容进行约定。

以我们广东省物业管理条例为例；第三十六条

前期物业管理阶段的住宅物业，建设单位应当通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业进行前期物业管理服务，并签订书面的前期物业服务合同。

投标人少于三个或者总建筑面积不超过五万平方米的住宅物业，经物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门批准，可以采用协议方式选聘具有相应资质的物业服务企业。

分期开发的物业划定为一个物业管理区域的，应当由同一物业服务企业提供服务。

物业服务企业应当于合同签订之日起十五日内将前期物业服务合同报物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门和街道办事处、乡镇人民政府备案。

第三十七条

建设单位与物业买受人签订的商品房买卖合同，应当包含前期物业服务合同约定的内容，载明由物业买受人交纳的前期物业服务费的时间、标准和方式。

实行政府指导价的前期物业服务费标准，应当按照政府指导价的有关规定执行。

第四十四条

业主大会成立后，业主委员会应当与业主大会选聘或者续聘的物业服务企业签订物业服务合同。签订合同时，业主委员会应当出具业主大会选聘或者续聘物业服务企业的决定和业主委员会的合法有效证明。

物业服务合同应当对物业管理范围、物业管理服务事项、服务标准、服务费用、双方的权利义务、专项维修资金的管理与使用、物业服务用房的使用、共用部位和共用设施设备的管理使用、合同期限、物业服务企业的退出、资料的移交、违约责任等内容进行约定。

物业服务企业应当于合同签订之日起十五日内将物业服务合同报物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门和街道办事处、乡镇人民政府备案。

前期物业服务收费标准由政府行政主管部门发改局会同住建局通过监审制定指导价，而不是物业自行定价。

政府定一个范围，物业公司与签订方根据合同项目，在行商议

签订方不是个人，之前是开发商，之后是业委会

所以从某个角度来说，一两个业主阻止不了物业服务合同的签订